الرهن العقاري - ما هو؟ خصائصه وأنواعه ومثاله وغير ذلك

ما هو الرهن العقاري؟

 

الرهن العقاري هو اتفاق أو عقد يسمح للدائن بإنشاء ضمان للحصول على قرض ، في حالة عدم دفعه عند الاستحقاق.

 

عادة ما تكون الضمانات المقدمة لضمان سداد الديون المتعاقد عليها هي عقارات مثل المباني أو المباني التجارية أو المزارع أو الأراضي.

 

يتم التحقق من الدين المرهون بقبول سند إذني من قبل المدين الرهن ، والذي يحتفظ به الدائن حتى التسوية النهائية ؛ هذا الرهن العقاري هو ضمان القرض. إذا كان لا بد من سداد الرهن العقاري على أقساط ، كما هو الحال في العادة العامة ، فإن السندات الإذنية للرهن العقاري تنص على الدفع الدوري للفائدة وبالتالي على رأس المال أيضًا.

 

من وجهة النظر القانونية ، الرهن العقاري هو حق حقيقي يتم إنشاؤه على أصول المدين أو لطرف ثالث ، لصالح الدائن ، والذي يهدف إلى ضمان الوفاء بالتزام على هذه الممتلكات ، وتوسيع نطاق الرهن لجميع التحسينات والإنشاءات وغيرها من ملحقات العقار المرهون.

 

وتجدر الإشارة إلى أن الدائن لا يصبح مالكًا للعقار المرهون لمجرد عدم السداد في الأجل المتفق عليه ، وأن أي شرط على العكس يجب اعتباره باطلاً. على أي حال ، يجوز للدائن التنازل عن ائتمان الرهن الخاص به إلى طرف ثالث.

 

ميزات الرهن العقاري

 

الخصائص الرئيسية للرهن العقاري هي ما يلي:

 

• عادة ، من وجهة النظر المالية ، فإن المبالغ النقدية المرتبطة بالرهن العقاري هي التزامات مهمة ، لأن الأصول الممنوحة كضمانات ذات قيمة عالية .
• قروض الرهن العقاري ، لأن لها مبالغ كبيرة للغاية فيما يتعلق بالدخل السنوي لمقدم الطلب ، يتم الاتفاق عليها مع آجال استحقاق طويلة الأجل ، بشكل عام أكثر من 5 سنوات.
• داخل الشركة ، يجوز فقط للمديرين الذين يمتلكون العقار والمصرح لهم حسب الأصول من قبل المساهمين الموافقة على الرهون العقارية. في حالة الشخص الطبيعي ، فقط أولئك الذين لديهم القدرة على بيع العقارات سيكون لديهم هذه الإمكانية.
• يجب استخدام الموارد التي تم الحصول عليها لمشاريع طويلة الأجل ، وليس من المناسب استخدامها ، على سبيل المثال ، لدفع الالتزامات قصيرة الأجل ، مثل الديون مع الموظفين أو المدفوعات من الموردين .
• يمكن ترتيب التمويل بسعر فائدة ثابت أو بسعر فائدة متغير أو كطريقة مختلطة.
• يمكنك سداد الدين وإطفاءه بطرق مختلفة ، وهما الأكثر شيوعًا:
  • أقساط ثابتة ، حيث يتم دفع قدر أكبر من الفائدة في بداية القرض ويتم استهلاك رأس مال أقل ، وهي حالة سيتم عكسها بمرور الوقت.
  • دفع أقساط متغيرة ، حيث يكون الجزء المطفأ من رأس المال هو نفسه دائمًا.
• تحمل قروض الرهن العقاري معها نفقات ، مثل سجل الممتلكات ومكتب كاتب العدل ، وتقييم أو تثمين الممتلكات ، والضرائب المستمدة من إضفاء الطابع الرسمي على العملية واللجنة المصرفية الخاصة بالمؤسسة المالية لمعالجة العملية.
• إنه عقد رسمي لأنه يحتاج إلى عمل وسجل مقابل لكي يصبح ساريًا وفعالًا.
• يعترف بأنه المصدر الوحيد للعقد أو الاتفاقية.
• وظيفة الرهن العقاري هي ضمان حق الائتمان . الائتمان هو الشيء الرئيسي وملحقه هو الرهن العقاري الذي يوفر الضمان.
• لا يمنح نقل ملكية الممتلكات إلى الدائن. يبقى حيازة الشيء وحيازته في سلطة منشئه أو مالكه.

 

أنواع الرهن العقاري

 

أنواع الرهون الموجودة هي كالتالي:

 

• الرهن العقاري المفتوح : يمكن إلغاؤه بدفع قيمته في أي وقت قبل استحقاقه وبدون تسديد غرامة.
• الرهن المغلق : الرهن الذي لا يمكن دفعه حتى موعد استحقاقه.
• الرهن العقاري : يتم إنشاؤه لمدة تقل عادة عن 5 سنوات ، حيث يتم دفع الفائدة على أقساط ويتم دفع رأس مالها بالكامل في يوم الاستحقاق.
• رهن السداد التدريجي : أولئك الذين تكون مدفوعاتهم الأولية أقل من المعتاد. المدفوعات ، وكذلك أصل ، زيادة تدريجية على مدى السنوات الخمس الأولى. ثم تستقر عند مبلغ ثابت لبقية الوقت.
• الرهن العقاري : نوع الرهن العقاري الذي لا يؤدي فيه سداد الدفعات إلى إطفاء رأس المال بالكامل في تاريخ الاستحقاق. وبالتالي ، فإن الدفعة النهائية ستكون أكبر من أي دفعة أخرى تم سدادها مسبقًا.
• الرهن العقاري من الدرجة الثانية : هو الرهن العقاري الثانوي أو الأساسي التابع للرهن العقاري الأول ، وهو الرهن الرئيسي والأولوية.
• رهن تمويل الشراء : الرهن الذي يسلمه المشتري للبائع لتمويل شراء عقار. هناك قروض رهن عقاري مسبوقة بعملية بيع وشراء ، والتي يطلب المشتري من مؤسسة مالية سداد الأموال المتفق عليها لشراء العقار.
• الرهن المعلق : الذي يؤثر على عقار. بعد بيعه يمكن أن يستمر الرهن أو يسقط.
• الرهن غير المنقول : الذي يستمر نفاذه رغم بيع العقار لطرف ثالث.

 

أمثلة على الرهن العقاري

 

لرسم بياني للمشكلة من وجهة نظر مالية ، يتم تنفيذ محاكاة لقرض الرهن العقاري أدناه:

 

• القيمة المقدرة للممتلكات المقدمة كضمان : 1.250.000.
• مبلغ قرض الرهن العقاري : 1،000،000.
• تاريخ منح القرض : 31 يناير 2020.
• مدة الرهن : 10 سنوات.
• دورية الدفع : سنوية.
• معدل الفائدة : 10٪.

 

رقم الدفع	تاريخ	دفع رأس المال	دفع الفائدة	يشارك	الرصيد الرئيسي
					1،000،000.00
1	01/31/2021	96307.05	8333.33	104،640.38	903،692.95
2	01/31/2022	97109.61	7،530.77	104،640.38	806،583.35
3	01/31/2023	97918.85	6721.53	104،640.38	708664.49
4	01/31/2024	98،734.84	5،905.54	104،640.38	609،929.65
5	01/31/2025	99557.63	5،082.75	104،640.38	510372.02.0000
6	01/31/2026	100387.28	4،253.10	104،640.38	409،984.73
7	01/31/2027	101223.84	3،416.54	104،640.38	308،760.89
8	01/31/2028	102،067.37	2573.01	104،640.38	206،693.52
9	01/31/2029	102،917.93	1،722.45	104،640.38	103،775.58
10	01/31/2030	103،775.58	864.80	104،640.38	0.00
		1،000،000.00	46403.81	1،046403.81

 

لا يتجاوز مبلغ قروض الرهن العقاري عادة القيمة المقدرة للممتلكات المرهونة . في هذه الحالة ، يمثل القرض الممنوح 80٪ من الضمان الممنوح.

 

في شروط القرض ، ثبت أن مبلغ الأقساط سيتم تحديده لكل قسط سنوي.

 

في جدول إطفاء الديون المرفق ، يمكن ملاحظة أنه في السداد السنوي للرهن العقاري ، تكون الفوائد المدفوعة أعلى في السنوات الأولى وأن استهلاك رأس المال أقل ، وهي حالة سيتم عكسها كدين تقدم السداد.